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相続登記はなぜ必要か

相続登記

不動産の名義人が亡くなられて相続が発生すると、相続された方が新たに不動産の所有者として名義変更の登記をすることが求められます。

不動産の名義人が亡くなられて相続が発生すると、相続された方が新たに不動産の所有者として名義変更の登記をすることが求められます。法務局で管理されている登記簿に登記されることで、当事者以外の第三者にも公に不動産の所有者と主張することができます。

相続登記しなくても罰則はないので、故人名義のまま放置されている方もいらっしゃいますが、相続登記を放置すると後々、思わぬトラブルが生じることがあります。

相続登記の事例

事例:
母A名義の家に長男B家族が同居している。Aには他に嫁いだ長女Cがいる。
Aが亡くなり遺言書はない。
家族構成

長男B家族はAと同居してAの世話をずっとしていたので、長女Cは母名義の家を長男Bが相続することに同意している。

遺言書がないのでA名義の家をB名義にするには、相続人が署名・押印(実印)した遺産分割協議書及び印鑑証明書が必要になります。
この状況で、登記をすぐした場合、放置した場合について解説します。

すぐに相続登記手続きをする

故人の死亡後に時間をあけずに相続登記をする Aが亡くなった後、時をあけずにBとCで遺産分割協議書作成(実印の押印)し、印鑑証明書を付けてBが相続登記申請することで、B名義に変更することができます。
長女Cは家を長男B名義に変更することに異存はないので、実印の押印や印鑑証明書の提出も協力的でやってくれるでしょうから手続きも問題なく終了します。

相続登記手続きを放置

兄弟姉妹間で合意しているので安心して登記手続きを放置している間に、その後に生じる状況の変化で大きなトラブルになるおそれがあります。

1.相続登記手続きをしないまま、長男Bが亡くなった場合
長男の妻と子が母Aの遺産分割協議の当事者となります。
遺産分割協議2
2.相続登記手続きをしないまま、長女Cが亡くなった場合
長女の夫と子が母Aの遺産分割協議の当事者となります。
遺産分割協議1兄弟姉妹が亡くなると、その妻や夫、子が遺産分割協議の当事者となります。
財産に関しては血族間でも話しにくいこと。妻や夫の立場で配偶者の兄弟姉妹と自分の実親でない方の財産分割について話し合うのはさらに話しにくくなってしまいます。
長男Bが亡くなってしまったら、その妻がBの兄弟姉妹に母A名義の土地をB名義に変更するための遺産分割協議書に実印と印鑑証明書をお願いしなくてはいけなくなります。
更に、亡くなった長男Bや長女Cの子が未成年であれば、家庭裁判所に申請して子の特別代理人を選任してもらわなければいけなくなります。子の父母も遺産分割協議の当事者なので、親権者として子を代理することはできません。
※親が相続放棄をすれば、親権者として子の代理人となることはできますが、代理は1人の子に対してだけで、お子さんが2人以上いる場合、2人目以降はそれぞれに特別代理人を選任する必要があります。
例えば、長男Bが亡くなって子がX,Y,Zの3人いた場合、Bの妻が相続放棄をすれば、妻はXの親権者として遺産分割協議に参加できますが、Y、Zの親権者とはなれず、それぞれに特別代理人を選任しなければいけません。

3.相続登記しないうちに長女Cが認知症になった
認知症により判断能力が欠如しているので、Cは遺産分割協議をすることはできません。
遺産分割協議2

この場合、長女Cが亡くなった後にその相続人と遺産分割協議を行うか、家庭裁判所にCの後見人を選任してもらい、その後見人と協議をすることになります。
ただし、後見人はCの利益になるかの視点で判断するので、長男が家全部を相続する内容の協議を了承するかは分かりません。

相続登記はできるときにすぐやる・・が重要

一旦まとまっても登記を放置しておくと、その後の環境の変化、特に経済的変化でお金が必要になったりすると、登記する段になって内容を変えてほしい、遺産分割協議書に実印を押す押さないでもめてしまうことがあります。
また、当事者が亡くなると、その相続人全員が当事者となり、人が多くなれば話しをまとめるのも難しくなります。
相続は「話がまとまった時に登記をして確定させる」が重要です。

平成の相続法改正で相続登記がより重要に

2019.7に相続法が一部改正され、「相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。」とされました。

この条文の意味することは、法定相続分以上の部分については、登記をしないと共同相続人以外の第三者に、それは私のものですと主張できないということです。

事例)故人Aのさんの相続財産は家・土地、相続人は子供3人(B、C、D):

Aさんに遺遺言書が無い場合、相続人全員(B、C、Dさん)で遺産分割協議をします。
3人で遺産分割協議をしてBが単独で家を相続すると決めた後、すぐに自分名義に相続登記をすれば家の所有権Bさんに「確定」します。
このとき、Bさんが登記を放置し、その間にDさんが取決めを無視して勝手に法定相続分の登記(各自3分の1持分)をして、自分の持分を第三者Xに売却しXが自分名義に登記をしたら、Bさんは第三者Xに3分の1持分を返せとは言えなくなります。

これは改正前も同じ状況でしたが、変わったのは、遺言書で特定相続人に相続させるとした場合の扱いです。

上記のケースで故人AがBに家を相続させる旨の遺言書を書いていたら、改正前では死亡と同時に確定的にBが家を相続するので、登記することなく第三者に「対抗」できるとされていました。「対抗」とは、自分の権利を主張できるということです。
Bに全部相続させるとの遺言書があるのにDが勝手に法定相続分の3分の1を自分名義に登記して、それを第三者Xに売却、Xが登記をしても返せと法的に主張することができました。

しかし、改正により遺言書があっても登記しなければ、法定相続分を超える部分は第三者に所有権を主張できなくなったので、Xに返せと言えなくなりました。

所有権を争う第三者とは

親族や親しい関係にある人以外で不動産の共有持分を買おうと思う第三者はあまりいません。自由に使用できないし、何かともめることも予想されるのでプロの不動産以外の方には敬遠されます。

しかし、第三者とは、持分を買う人だけではありません。以下の事例をご覧ください。

Aさんには子が3人(B、C、D)いますが、家はBさんに相続させる旨の公正証書遺言を作成していました。
Aさん死亡後、Bさんは公正証書遺言があるから登記はいつでもできると安心して登記を放置してしていました。
法定相続人の1人Dさんには金融機関からの多額の借入があり、その返済を滞納していました。
そこで、金融機関はDさんの財産から貸金を回収しようと考え調査しました。
故Aさんの相続財産である家がまだ相続登記されていないことに目を付け、まず、債権者である金融機関はDさんに代わってAさんに家について法定相続割合に従って相続人全員の登記(B、C、D各持分3分の1)をします(代位登記)。
そして同時に、Dさんの持分3分の1を差押えます(差押えの登記をする)。

第三者が勝手に他人の相続登記ができるのかと思われるでしょうが、この場合は可能です。差押えることが目的なので、その前提として債権者が債務者に代わって相続登記をすることが認められています。

改正前は、相続させる遺言があれば、Bさんは差押えと法定相続割合による登記を取り消すことができましたが、改正後は、とにかく「登記」が基準となります。先に差押えの登記がされてしまったら、Bさんは差押えられた3分の1の部分を債権者に取り消せと言えなくなります。

このように、相続の登記をすることが益々重要になっています。相続が発生した場合、遺言書があればその内容に沿って、なければ相続人間で遺産分割協議を行い、まとまればその内容に沿っていち早く登記をすることが相続した財産を守る重要なポイントになります。