農地

「祖父が亡くなり、父も先日亡くなったので相続の手続きをしていたら、名義が祖父のままの土地があることに気付いた。
私がこの土地を相続することになったので登記簿を見たら、明治時代の日付で抵当権が設定されている。これって抹消できるの??」

実はこのよな土地が少なくありません。
大昔の抵当権(放置されている抵当権等を休眠担保権と言います)であり、この抵当権に効力があるとは言えません。
この抵当権が実行されて突然競売の申立が・・・ということはまずないでしょう。

それは、抵当権にはそれを設定する原因となる債権があります。
お金を借りる際、その担保として所有している土地に抵当権を設定することを話し合い、貸す方と借りる方が共同して抵当権を設定しています。
しかし、この借金は最長10年で時効で消滅するので明治時代に設定されている抵当権で担保されている借金は時効で消滅しているので、この抵当権を使うことはできないことになります。

では、簡単に明治時代のような古い抵当権を抹消できるか・・というと簡単ではありません。

どうやってこのように古い抵当権を抹消するか、司法書士が分かりやすく解説します。

休眠担保権とは

休眠担保権とは、その名の通り眠っている担保権のことを言います。
担保権として、抵当権のみならず、根抵当権(元本が確定しているもの)、質権、先取特権も含みます。

古い担保権で実際には効力はなくても、この様な担保権が登記簿に残っていると売却することは難しいでしょう。
※売却自体はできますが、売る場合は前提として抹消することが条件になるでしょうし、売らない場合でもこのような古い担保権は次の相続人のためにも抹消しておくにこしたことはありません。

通常ですと、担保権は担保権者と設定者が共同で申請して抹消しますが、長期間放置されたままの休眠担保については、一定の要件をのもとで単独で抹消することが認められています。

休眠担保権の抹消方法

抹消は共同申請が原則ですが、義務者(抵当権者等)が所在が知れないケースで共同申請ができない場合の抹消申請方法が不動産登記法に規定されています。

弁済証書による単独抹消

不動産登記法第70条3項前段に「登記権利者が先取特権、質権又は抵当権の被担保債権が消滅したことを証する情報を提供したときは、当該登記権利者は、単独でそれらの権利に関する登記の抹消を申請することができる。」と規定されています。

借金は既に弁済しているのに抵当権等が残っていて、設定者(土地の所有者)側の手元に弁済したことを証明する書類がある場合にこの規定を使います。

土地の所有者が単独で抹消の申請書を作成し、弁済証書と共に法務局に提出することで抹消することができます。

ただ、明治時代等の古い抵当権について、通常、弁済証書がみつかるいうことはないので、他の方法を検討することになります。

弁済証書等がない場合の単独抹消

不動産登記法第70条3項後段に「被担保債権の弁済期から20年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたとき」も単独で抹消できると規定されています。

20年を経過していることを証する書面が必要ですが、登記簿に弁済期が記載されていれば問題ありません。
記載されていない場合、昭和39年以前の抵当権であれば、債権成立の日を弁済期とします。
以降は、契約書や借用書、又は申述書を提出することになります。

また、供託したことを証するものとして供託正本が必要になります。
供託金は、債権額+利息+供託する日までの遅延損害金になります。
明治時代の抵当権だと60年、70年位分の遅延損害金が上乗せさせることになるの莫大な供託金・・とお思いになるかもしれませんが、そうはなりません。
明治時代の抵当権の債権額は50円とか100円位です。現在の価値に換算する必要はないので、昔のままの額に対して利息、遅延損害金を加算することになります。
多くのケースは数千円程度の供託金で済みます。

除権決定による抹消

不動産登記法70条1項、2項に「登記義務者の所在が知れないため登記義務者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、公示催告の申立てをすることができる」、「非訟事件手続法第百六条第一項に規定する除権決定があったときは、当該登記権利者(土地の所有者)は、単独で登記の抹消を申請することができる。」と規定されています。

この規定により、登記義務者(抵当権者等)の所在が知れない場合、公示催告により裁判所に申立てを行い除権決定を受ければ、単独で抹消できることになります。
※弁済期から20年経過している必要はなく、供託も不要です。

裁判所から除権決定を受けるには、権利が消滅していることを証明する書面(完済したときの領収書、完済証明等)を裁判所に提出する必要があります。

判決による抹消

弁済証書もなく供託の方法も採用できない場合や、抵当権者が分かっているが抹消のための共同申請を拒否されている場合、裁判で抹消の判決を得ることで抹消することができます。

この場合、被担保債権か抵当権が消滅していることが必要です。
昔の抵当権の場合、被担保債権の時効による消滅を主張して抵当権の抹消判決を得ることになります。

抹消の検討手順

古い抵当権が登記簿に残っている場合、以下のような手順で抹消法を検討するのが良いでしょう。

抵当権者の所在が分かっていれば、連絡をとって抹消申請に協力してもらい共同申請で抹消しましょう。
協力してもらえないときは(古い抵当権で債権額を返してもらったか覚えていない、相続が発生していて、先代である抵当権者が返済してもらっているか分からない等々で協力を拒まれる場合があります。)、裁判により判決を得て単独で抹消することになります(裁判では、債権の時効消滅により抵当権も消滅していることを主張します。)。
抵当権者に相続が発生して相続人が数十人いる場合も、全員の協力を得るのは難しくなるので判決による抹消を検討することになります。

所在がしれない場合は、弁済書等の返済したことを証する書面の有無を確認します。
あれば、それを提出して単独で申請しますが、あるのはまれです。

ない場合、弁済期から20年経過していれば債権額、利息、損害金を供託するか、裁判所に除権決定を受けて単独申請するかを検討します。

抵当権が20年は経過しているがそんなに古くなく債権額も大きく供託金が多額になるようでしたら除権決定を検討することになります。
しかし、除権決定を受けるには「権利が消滅していることを証する書面」の提出が必要で、そのような書面を見つけるのは難しく、また、官報公告も必要だったりするので実務では殆んど利用されていません。
※公示催告の申立をして除権決定を得る手続きにおいて、公示催告で時効が完成している旨の援用ができません。よって、除権決定において時効による権利消滅を申し立てることができないので、この場合は訴訟によることになります。

まとめ

古い抵当権でも登記簿に残っている以上、売ることは難しいです。
誰しも抵当権の付いた土地を買いたくはありません。

売ろうと思って、いざ、抵当権を抹消しようとしたらかなり時間がかかってしまい時機を逸してしまうことになるおそれもあります。

気付いたときに専門家である司法書士にご相談いただき、余裕をもって抹消手続きをされることをおススメします。