農地

親から親名義の家や土地を相続することがあります。
相続する不動産が農地であっても、家や敷地である土地などを相続する場合と違いはありませんが、相続した後の土地利用によっては農地特有の手続が必要になったりします。

今回は農地を相続した場合に知っておくべきポイントを解説します。

農地の相続

日本では農業政策として農地がむやみに農業以外の目的で使用され耕作するための農地が減少することを防止するために、農地法で農地について規制を行っています。

農地には、田、畑だけでなく、果樹園や採草放牧地も含まれます。
土地の登記簿の地目の欄に「田」「畑」「果樹園」等々と記載されていたら、当該土地は農地になります。
※山林、雑種地は農地に含まれません。

故人(被相続人)名義の農地を相続する場合、特別な手続きはいりません。
宅地と同様の手続申請で相続登記をすることができます。
相続人が農業従事者であろうとなかろうと相続登記手続きに違いはありません。
※ただし、農業委員会に農地を相続した旨の届出が必要です。
農地の判断は現況によって行われます。
地目が田、畑等の農地になっていなくても、現況が農地(休耕地も含む)になっていれば届出が必要になります。
(家庭菜園は農地になりません)

農業をしない相続人問題

農地を相続した方が農業従事者で引き続き農地として利用していくのであれば何も問題はありませんが、農業以外の職に就いていて農業をするつもりがない方が農地を相続した場合、農地をどうするかが問題になります。

方法としては、売却、借地、転用が考えられます。
※農地だけでなく全ての財産を承継しないのであれば、相続放棄で農地を相続しないで済みます。

しかし、農地について上記のような処分を行う場合、農業委員会の許可が必要になります。

農地の売却・贈与・賃借

農地を農地として売買・贈与等で所有権を移転したり賃借する場合、農地法第3条による農業委員会の許可が必要になります。
農地法第3条許可として「農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。」と規定されています。

許可の要件として、農地のすべてを効率的に利用、必要な農作業に常時従事する、一定の面積を経営する、周辺の農地利用に支障がない、があげられています。
また、相手は原則、農家でなければならないとされています。
宅地と比べてかなりの制約があるので、売却等の処分するのは簡単ではありません。
隣接地、近隣地の農地所有者に声をかけてみたり、JAに相談したりするのが良いでしょう。

農地の転用

農業をするつもりはないが、農地を転用して住居やアパートを建てたり、農地を宅地に変更して第三者に売却することを検討される方もおられるでしょう。
この場合、まず、農地を農地以外の用途に転用することになります。
この転用には農業委員会の許可が必要です。
転用が許可されれば、自宅やパートを建てたり、駐車場にしたりと自分で土地利用できますし、宅地にすれば個人や業者にも売りやすくなるでしょう。

転用は農地の所在地で許可ではなく届出で済む場合もあります。
農地を転用する場合は農地法4条が売買等して転用して使用する場合は農地法5条が適用されます。

農地法第4条:
市街化区域内の農地転用は
届出市街化調整区域内の農地転用には許可が必要です。

農地法第5条:
市街化区域内の農地転用目的の売買等は
届出市街化調整区域内の農地転用目的の売買等には許可が必要です。

※農業委員会への届出、許可申請はご自身でも可能です。役所に問合せ下さい。
専門職へ依頼される場合、依頼先は司法書士ではなく行政書士になります。