福岡市内の中心部は商業地、住宅地が広まっていますが、少し離れると田んぼや畑も多くあります。
近隣の糟屋郡や古賀市、春日市等々になるとその数もグッと増えてきます。

田んぼや畑も不動産なので、相続をはじめ売買や贈与等で所有者が変われば名義の変更登記をすることになります。
しかし、これらのいわゆる「農地」に分類される土地の登記手続きには、「宅地」の登記とは異なるので注意が必要です。
司法書士が農地の登記手続きについて解説します。

農地とは

農地法で、農地とは耕作の目的に供される土地と規定されています。
耕作とは土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培すること、また、耕作の目的に供される土地とは、現に耕作されている土地のほか、現在は耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できるような、すなわち、客観的に見てその現状が耕作の目的に供されるものと認められる土地(休耕地、不耕作地)も含むものとされています。

注意すべきは、登記簿上の地目と実際の状況が異なる場合です。
登記簿の地目が「宅地」となっているが、実際は農地として使っている場合、「農地」として扱われることになります。
また、登記簿上の地目が「田」となっているが、宅地として使っている場合も「農地」として扱われます。

農地としての規制

農地を売ったり賃貸する場合、「農地法の許可書」が必要になります。
農地は国で管理され、誰でも簡単に買えるものではありません。

この場合の農地法の許可書とは、農地法3条と5条による許可の2種類あります。
農地を耕作目的（常時従事）で売買したり、賃貸する場合は農地法第3条許可が必要です。
農地を農地以外に転用するために売買したり、賃貸する場合は農地法第5条許可が必要です。
※3条許可は常時従事を要件としているので、農業従事者にしか売ることができません。

この許可書は各地の農業委員会に申請して受けることになります。
この許可書が必要かどうかの基準は、登記簿上の地目と現実に土地がどう使われているかによります。

登記簿上の地目が「田」や「畑」であれば、現況は宅地となり家が建っていても売買には農地法の許可書が必要になります。
これを回避するために事前に地目を現況に合わせて「宅地」に変更することもできますが、変更の際、非農地証明書や転用許可証明書等が必要だったり、法務局が農業委員会に照会したり等々手続きは簡単ではありません。

登記簿上の地目が「宅地」となっていても、現況が農地であれば農地法の許可書が必要になります。

登記簿上「山林」となっていれば農地法の許可書は不要なんですが、固定資産税の評価証明の地目には「田」「畑」と記載されていることがあります。
この場合、農業委員会に確認して当該地が農地台帳に記載されていれば許可書が必要になります。
農地台帳に記載されていなければ、農地扱いされていないので許可書不要で登記手続きできるとなりますが、法務局によって取扱い方法が異なるようなので、事前確認が必要になります。

農地の相続

農地を相続する場合、農地法の許可は不要です。
相続人は許可書を提出することなく相続登記の申請をして自分名義に変更することができます。

ただし、相続でも相続人以外の第三者に農地を遺贈する場合、農地法の許可書が必要になります。
相続人以外の第三者とは、まったく血縁関係のない人だけではありません。
法定相続人以外を意味しますので、以下のような人も第三者となります。

• 相続先順位相続人がいる場合の相続後順位相続人
  例）妻、子がいる故人が弟に農地を遺贈する場合、弟は先順位である子がいるので相続人にはならず農業委員会の許可が必要になります。
• 孫に農地を遺贈する
  子は娘1人だけで娘には成人している長男（故人の孫）がいるケースで、代々の農地を直接孫である娘の長男に相続させたい場合、孫は相続人ではないので許可が必要になります。

※相続人以外が遺贈で農地を取得するとき、「特定遺贈」の場合に農地法許可が必要になります。「特定遺贈」とは、農地を特定して遺贈することです。
対して、相続人以外の者に「包括遺贈」すれば農地法許可書は不要になります。
「包括遺贈」とは、遺贈する財産を特定せずに「財産の全部」「財産の２分の１」のように、財産の全部又は一定の割合を遺贈することを言います。